znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Архив: № 8 (71) 2014 г.
10% и не больше!

Особенности заключения договорных отношений с  застройщиками

Виталий ЗлочевскийВиталий ЗЛОЧЕВСКИЙ, руководитель агентства недвижимости «ГАРАНТИЯ». тел.(84162)53-11-77
Написать этот материал я решил для тех своих читателей, кто планирует приобретать недвижимость в Благовещенске и кто размышляет, каким образом менее всего рисковать при этом. Действующее законодательство достаточно хорошо защищает участников долевого строительства, но и здесь бывают опасные ситуации. К примеру, в августе 2012г. моя нынешняя клиентка оплатила ИП Рязанову О.Н. всю стоимость квартиры гостиничного типа (по адресу: г.Благовещенск, ул.Северная, 175) при заключении предварительного договора. В этот момент уже построенное здание гостинки находилось в споре с администрацией города и с соседом с требованием о её сносе. Несмотря на это, женщину никто не предупредил о наличии такой ситуации, зато было обещано оформление права собственности в течение 4,5 месяца. Более того, первое решение городского суда в отношении именно этого здания гостинки было о её сносе. В итоге моя клиентка, имея несколько положительных для неё судебных решений, не может уже 2 года оформить право собственности на эту квартиру. В частности, имеется решение от 3 декабря 2013г. о признании за дольщиком права собственности на эту гостинку, вступившее в законную силу 5 февраля 2014г., а также решение от 28 марта 2014г., вступившее в законную силу 16.06.14г., об обязании ИП Рязанова О.Н. передать ключи от спорной гостинки и не чинить препятствия в пользовании ею. По состоянию на сегодняшний день оба судебных акта не исполнены, т.к. застройщик не стремится их исполнять.
В похожих ситуациях я бы порекомендовал знакомиться с разрешающей строительство объекта документацией и никогда не выплачивать при заключении предварительного договора больше 10% от стоимости объекта. Самое же правильное решение для дольщика – оплачивать объект уже после регистрации договора в Росреестре.
В договоре необходимо указывать на возможность производства перерасчета общей стоимости объекта в зависимости  от его фактической площади. У большинства застройщиков такие формулировки заложены в типовой договор. Однако в данной ситуации в договоре была записана фраза о том, что перерасчет не производится ни при каких обстоятельствах.  Поскольку фактическая  площадь гостинки оказалась на 9% меньше, то для застройщика, безусловно, стала выгодна эта сделка и, видимо, в связи с этим он отказался возвращать переплату. Весьма показательно, что на момент заключения предварительного договора застройщик уже имел техпаспорт данного помещения с фактической площадью. Поэтому желательно перепроверять указанные в договоре проектные площади, сравнивая их с фактическими.
Ну и наконец, если вы начинаете сомневаться в правильности работы с вашим застройщиком, старайтесь общаться с ним официально через переписку. Лучше всего это делать с помощью опытного юриста, поскольку каждое написанное вами слово может трактоваться по-разному противоположной стороной. Если вам отказывают в удовлетворении ваших законных прав, сразу обращайтесь в суд и просите наложить арест на объект, дабы он не «ушел» в третьи руки.  К примеру, в данной ситуации уже при наличии спорных отношений О.Рязанов почему-то решил продать эту гостинку вторично, даже не уведомив дольщика и не расторгнув взаимоотношения с ним. В связи с тем, что на объекте был арест, ему не удалось переоформить право собственности на эту квартиру на третье лицо. Ну, а если бы ареста не было, то нам бы пришлось еще очень долго «догонять» эту ситуацию.
В целом же постарайтесь очень аккуратно подходить к вопросам приобретения недвижимости. По статистике, обычный россиянин покупает жилье 1-2 раза в жизни, и поэтому экономить «копейку» здесь чревато.

Оставить комментарий