znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Долевая собственность супругов

О нотариальном удостоверении сделок при приобретении супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность

С 1 января 2017 года порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с ч.1 ст. 42 которого сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
По общему правилу, установленному п.1 ст. 33 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, и имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Исходя из положений ст.42 СК РФ, установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (п. 2 ст. 41 СК РФ).

Если супруги приобретают объект недвижимого имущества в общую долевую собственность, т.е. оговаривают, кому какая часть этой недвижимости принадлежит, то они изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признается соглашение 2-х или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Таким образом, в случае, когда супруги приобретая недвижимое имущество, определяют в договоре доли каждого из супругов, тем самым выражая свою волю об установлении в отношении такого имущества режима долевой собственности (элемент брачного договора), необходимо нотариальное удостоверение данного договора.

Учитывая изложенное, государственная регистрация права общей долевой собственности супругов на приобретаемый объект недвижимости возможна при условии:
— предоставления брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности, устанавливая именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости (в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества), по которому объект будет оформляться в общую долевую собственность супругов;
— предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи общей долевой собственности супругов (в том числе договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества), по которому объект будет оформляться в общую долевую собственность супругов, содержащий элементы брачного договора (определяющие режим общей долевой собственности супругов).

В иных случаях приобретаемый супругами объект недвижимости, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, будет оформляться в совместную собственность супругов.

Оставить комментарий