znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Нарушены ли права ребенка при сделке с недвижимостью?

Виталий ЗЛОЧЕВСКИЙ, руководитель Гильдии риэлторов, руководитель агентства недвижимости «ГАРАНТИЯ», 8-(4162)53-11-77, 8-962-285-10-31, 8-800-700-93-75, www.злочевский.рф

В своей практике столкнулся с двумя похожими ситуациями, которые привели вроде бы к одному по форме, но совершенного разному по сути результату.

Суть первой ситуации такова. Муж и жена воспитывали совместного ребенка, жили плохо, имели квартиру, которая была личной собственностью супруга. В один из дней, точнее вечеров, мужчина выгнал из квартиры мать и ребенка, поменял замки и стал жить один. Поскольку бывшая супруга периодически «надоедала» звонками и требованиями о вселении, он решил продать квартиру. Подал объявление «продам недорого», нашлись покупатели. Покупатели узнали о том, что есть проблемы с бывшей супругой и что ребенок прописан вместе с матерью в квартире. Хоть бросовая цена квартиры сильно заинтересовала, но брать квартиру с зарегистрированными в ней людьми они побоялись, поэтому поставили условие о их выписке. Два месяца хозяин искал эту возможность и таки нашел. Квартиру купили ожидающие ее покупатели, причем «совершенно свободную» от кого-либо.

Судебный процесс между бывшими членами семьи и новыми хозяевами, а также бывшим супругом шел несколько лет с переменным успехом. В конечном итоге президиум Амурского областного суда постановил, что такая сделка нарушает права ребенка, и потребовал восстановить их путем признания сделок недействительными (к тому времени их уже было несколько). Так закончился этот процесс. Сейчас идет исполнение решений судов, и вроде наметилось мировое соглашение.

Теперь о втором процессе. Супруги развелись, мама выехала из квартиры с ребенком добровольно, поскольку супруг захотел продать это жилье, т.к. квартира принадлежала лично ему. Прошел год, маме с ребенком бывший супруг предложил оформить в собственность однокомнатную квартиру на ребенка либо просто жить там им вдвоем безвозмездно. Мама отказывалась, хотя и была там прописана вместе с ребенком по ее согласию. При этом она снимала за деньги похожую однокомнатную квартиру на двоих. Через год женщина подает иск в суд с требованием о признании сделки недействительной, поскольку, по ее мнению, права ребенка нарушены. Нарушены они тем, что у ребенка ранее была отдельная комната, а теперь он живет в арендованной квартире, а та квартира, что предложил бывший супруг «категорически мала» им на двоих, поскольку у ребенка нет своей комнаты. В этом процессе я представлял интересы покупателя и вполне резонно считал, что права ребенка в данном случае не нарушены, поскольку отец предложил оформить в собственность ребенка квартиру, хоть и однокомнатную, но все же в собственность. Ведь ранее у ребенка было лишь право пользования квартирой, т.е. регистрация и не более того. Требования же истца были таковы: признать недействительной сделку и признать право пользования квартирой. Улавливаете разницу – отец предлагал 1-комнатную квартиру ребенку в собственность, а истица просила только право пользования (регистрацию) для ребенка (но 3-комнатной квартирой!). При этом и истица, и суд фактически признали покупателя квартиры добросовестным, поскольку истица подтвердила, что она знала о планах продажи квартиры, поэтому выселилась и выписалась из нее, никак продаже не препятствовала, встретиться с покупателем не пыталась.

Вот такие разные обстоятельства у этих двух дел, а итог один. И в том, и в другом случае суд решил, что права детей превыше всего. Если в первом случае этому есть логическое объяснение, то по второму – нет, поскольку сама мать нарушила права ребенка отказавшись от оформления права собственности на квартиру на свое дитя, разменяв его на право пользования в этой квартире. Решение суда еще не вступило в законную силу, мы будем его обжаловать и надеемся, что оно будет отменено, поскольку, если оно «устоит», то это будет «началом конца» рынка недвижимости в Благовещенске. Ведь таковых квартир у нас в городе — вагон и маленькая тележка. Покупатель совершал сделку через агентство недвижимости с участием банка. Обе эти структуры не усмотрели никакого подвоха, поскольку мама с ребенком добровольно выписались и выехали из квартиры за 5 месяцев до сделки и никак ей не препятствовали. Поэтому, если решение останется в силе, покупать вторичные квартиры в Благовещенске станет опасно, учитывая такое мнение суда. Надеемся, что Амурский областной суд поправит ошибку нижестоящего суда, иначе в Благовещенске с рынком недвижимости будет просто беда.

Оставить комментарий