znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Архив: № 8 (71) 2014 г.
Нотариус снижает риск

Нотариальное заверение сделок с недвижимостью

2 Берлов П сайтПавел БЕРЛОВ, нотариус, г. Благовещенск

Любая операция с собственными деньгами – это риск. Тем более, когда дело касается купли-продажи недвижимости. Совершая подобные сделки, рискуют как продавцы, так и покупатели. Сегодня мы поговорим о тех случаях, когда покупатель недвижимости и продавец находят друг друга самостоятельно, без посредников, и возникает необходимость в оформлении сделки.

Не все участники сторон договора настолько юридически грамотны, что могут сами и без труда составить договор купли-продажи недвижимости, собрать все справки, подготовить пакет документов и отнести его на государственную регистрацию. Большинству нужна помощь квалифицированных специалистов. Что уж говорить о таком щепетильном вопросе, как передача денег за продаваемую недвижимость: если второй участник сделки – человек незнакомый, то присутствует риск быть обманутым. Но если раньше за помощью в оформлении договора граждане обращались только к риэлторам, то в последнее время становится более популярным и  выгодным обращение к нотариусам.

Итак, какие способы оформления договора купли-продажи недвижимости существуют? В сфере недвижимости существует два основных способа оформления договора:
1. Простая письменная форма договора, без нотариального удостоверения (гражданин составляет договор самостоятельно или обращается к риэлтору, после чего сдает его на регистрацию в управление Росреестра).
2. Нотариальная форма договора (составление и удостоверение договора нотариусом).
Покупатели и продавцы недвижимости вольны самостоятельно выбирать форму сделки. Чаще всего граждане обращаются в риэлторские фирмы за помощью в оформлении сделки. Реже – действуют самостоятельно. Еще реже – обращаются к нотариусу. Часто возникают вопросы: с чего начать? куда обращаться? какие документы нужны? Сегодня мы постараемся найти ответы на эти и другие вопросы, а также выявить преимущества и недостатки различных способов заключения сделок с недвижимостью.

Сравнение простой и нотариальной формы договора
по сделкам с недвижимостью

Простая письменная форма

1. Договор составляется самостоятельно гражданином или риэлтором. Договор составляется гражданином от своего имени.

2. Срок государственной регистрации – 18 дней.

3. Консультации частных юристов платные.

4. Законность сделки проверяет только государственный регистратор после подачи документов в Росреестр.
5. Проверку документов осуществляет в лучшем случае работник агентства недвижимости или риэлторской компании.

6. Оплата услуг риэлтора составляет от  2 до 5% суммы сделки

7. Передача денег происходит из рук в руки или через риэлтора.
8. Получение некоторых справок производится продавцом недвижимости самостоятельно.  Сдача документов на государственную регистрацию и  получение их обратно осуществляется самими гражданами, участвующими в сделке, по принципу «живой очереди».

9.Отсутствие гарантий. Граждане сами несут ответственность по договору. Риэлтор ответственности не несет!

Нотариальная форма

1. Договор составляется нотариусом и всегда от имени государства.
2. Срок государственной регистрации –  5 дней.

3. Бесплатная консультация нотариуса по удостоверению сделки.

4. Законность сделки проверяет нотариус,  выясняя при этом дееспособность граждан и проверяя правоспособность юридических лиц.
5.Нотариус осуществляет проверку предоставленных документов (в том числе проверяет паспорта сторон через ФМС, наличие или отсутствие обременений, арестов и судебных споров, проверяет юридическую «чистоту» квартиры в базе Росреестра)

6.Оплата услуг нотариуса составляет всего от 0,3 до 1% суммы сделки.

7.Деньги передаются в присутствии нотариуса.

8.Нотариус сам заранее готовит все необходимые документы и удостоверит сделку в любое удобное для клиента время.
Нотариус самостоятельно сдает документы на государственную регистрацию и получает готовые документы, что значительно экономит время клиента – принцип «одного окна».

9.По закону, нотариус несет полную имущественную ответственность при расторжении сделки по его вине. Деятельность нотариуса застрахована на несколько миллионов рублей. По желанию клиента процедуру заключения сделки нотариус фиксирует на видео.

Как видно, за кажущейся простотой самостоятельного оформления договора или оформления его через риэлтора скрываются повышенные риски. Нотариальное удостоверение сделки позволит приехать в нотариальную контору в первый раз для заключения сделки с недвижимостью, а во второй раз, только чтобы забрать готовые документы, включая свидетельство о государственной регистрации права собственности.

С 1 февраля 2014 г. упрощена работа государственных регистрационных органов с нотариусами по вопросам регистрации договоров купли-продажи недвижимости гражданами. Так, статьей 6 Федерального закона №379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате:
— государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение 5 рабочих дней, следующих за днем приема заявления, и документов, необходимых для государственной регистрации (абз.3 п.3 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997  №122-ФЗ);
— представляемые нотариусом или его работником заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы принимаются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, или многофункциональным центром в день обращения (абз.2 п.2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997  №122-ФЗ).
Как видно из таблицы, за кажущейся простотой самостоятельного оформления договора или оформления его через риэлтора скрываются повышенные риски. Нотариальное удостоверение сделки позволит приехать в нотариальную контору в первый раз для заключения сделки с недвижимостью, а во второй раз, только чтобы забрать готовые документы, включая свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Видеозапись нотариального действия
По просьбе клиента или по инициативе нотариуса осуществляется видеозапись нотариальных действий. Данная видеозапись является незаменимым доказательством в случае возникновения споров, возникших после совершения нотариального действия. Она позволяет наглядно убедиться в намерениях лица, от имени которого совершено нотариальное действие, в добровольности его действий, в его желании совершить нотариальное действие, в его понимании последствий совершения нотариального действия, а также в том, что лицо самостоятельно подписывает документы, что освобождает от необходимости проводить экспертизу подписи.
После совершения нотариального действия видеозапись переносится на СD-носитель и хранится в архиве нотариальной конторы. Как и само совершение нотариального действия, данная видеозапись является нотариальной тайной и может быть предъявлена только в судебное производство по определению суда.

Исходя из приведенных примеров — двух способов оформления договоров по сделкам с недвижимостью — можно сделать вывод, что снижение рисков и защита прав граждан возможны лишь при обращении к нотариусу.

Оставить комментарий