znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Принудительный выкуп микродоли квартиры

Виталий ЗЛОЧЕВСКИЙ, руководитель Гильдии риэлторов, руководитель агентства недвижимости «ГАРАНТИЯ», 8-(4162)53-11-77, 8-962-285-10-31, 8-800-700-93-75,  www.злочевский.рф

Часто бывают ситуации, когда в одной квартире или доме в силу разных причин «соседствуют» несколько собственников. Некоторые из них стали сособственниками по наследству, кто-то — при приватизации, кто-то «прикупил» долю в надежде «разбогатеть» при сносе дома. Этот материал будет полезен всем перечисленным категориям граждан, и не только им. Я уже публиковал материал на подобную тему, это было пару лет тому назад, сейчас же появилась дополнительная судебная практика Верховного Суда РФ (я его изучил в «Российской газете»), которая будет полезна таким сособственникам.

В выкупе суд отказал
Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире, площадь которой чуть больше 44 квадратных метров.

В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры немногим больше 3-х кв. м общей и 1,9 м жилой площади.
Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал, другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отказы коллег изучила и с ними не согласилась.

Аргументы Верховного Суда
Согласно 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это решение может принять суд по просьбе одного из них.
Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.

Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника. Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка не имеет существенного интереса к использованию общего имущества, то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр. Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.

Право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».

По мнению Верховного Суда, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра «имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли». Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса. А ссылка местных судов на то, что у собственника минидоли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет. Как упрек в адрес нижестоящих судов Верховный Суд заявил и еще одну вещь: решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.

Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный Суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.

Как правило, после отмены судебных актов нижестоящих судов, последующие решения получаются прямо противоположные, и это необходимо учитывать при аналогичных обстоятельствах всем россиянам. А таких ситуаций в жизни пруд пруди. Достаточно часто ко мне обращаются амурчане именно с такой проблемой. Теперь появился дополнительный материал, который будет полезен в подобной практике. Такие случаи тоже были «апробированы» Благовещенским городским судом, и большей частью процессы закончились благополучно для истцов. Истцом в данном случае выступала строительная организация. Поэтому надеяться на реализацию правила «каждому дольщику микродоли по квартире» уже не приходится. Учитывайте это, когда собираетесь спорить с застройщиками, а также когда вам предлагают купить микродолю в доме под снос.

 

Оставить комментарий