znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

СМЕНА КРЕДИТОРА ПО ЗАКЛАДНОЙ

стр.10

В связи с переходом России от административно-командной (плановой) к рыночной системе экономики активно развиваются кредитные правоотношения.

Сегодня кредиты используются физическими и юридическими лицами в самых различных целях: приобретение жилья и иной недвижимости; создание, расширение, санация (финансовое оздоровление) своего бизнеса; получение образования самими гражданами или их детьми; приобретение различного движимого имущества и т.д.

В связи с такой кредитной активностью обоснованно возникает необходимость в принятии кредитными организациями мер по обеспечению исполнения денежных обязательств должником в целях избежания рисков.

Следует сказать, что одной из проблем мирового финансового кризиса явилась необеспеченность выдаваемых банками кредитов, отсутствие акцессорных (обеспечительных) обязательств. Вместе с тем, по среднесрочным (до 5 лет) и долгосрочным (свыше 5 лет) кредитам в большей степени используется залог недвижимости (ипотека).

Залог недвижимого имущества более привлекателен для залогодержателя в связи со следующим:

— заложенную недвижимость невозможно скрыть, так как она прочно связана с землей;

— ее сложно уничтожить, так как в основном она представляет собой здание, земельный участок, сооружение и др.;

— ее наличие легко проверяется, так как по общему правилу, установленному Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц (поэтому банк, выдавший кредит, в любое время может проверить все изменения, касающиеся владельцев и сделок с заложенной недвижимостью);

— форма сделок с недвижимостью сопряжена с обязательной государственной регистрацией, что не позволит залогодателю тайно отчуждать заложенное имущество, если такая возможность не допускалась договором ипотеки;

— заложенное имущество подлежит обязательному имущественному страхованию от рисков утраты и повреждения;

— имеется относительная стабильность цен на заложенное недвижимое имущество по сравнению с залогом движимого имущества, на которое цены менее стабильны.

Более того, в условиях экономического роста страны цены на недвижимость могут повышаться.

Для залогодателя привлекательность данного способа обеспечения исполнения обязательства заключается в сохранении прав владения и пользования заложенной недвижимостью. Однако право распоряжения заложенным имуществом для залогодателя ограничивается, так как все сделки по определению судьбы заложенной вещи осуществляются с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки.

В целях развития ипотечного кредитования законодатель, принимая Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), одновременно ввел новый для нашей экономики финансовый инструмент (ценную бумагу) – закладную. В соответствии с указанным Законом закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

— право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без предоставления других доказательств существования этих обязательств;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Это означает, что закладная одновременно удостоверяет обязательства по кредитному договору и по акцессорному обязательству (ипотечному договору). Таким образом, держателю закладной предоставляется весь комплекс прав, вытекающих из указанных двух договоров, без необходимости предоставления других доказательств.

Интерес в получении закладной кредитной организации, выдавшей кредит, заключается в возможности продать ее в случае необходимости привлечения денежных средств до истечения срока действия кредитного договора. Такая продажа осуществляется без получения согласия должника. Кроме того, закладная сама может выступать предметом залога.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (т.е. Федеральной службой РФ государственной регистрации, кадастра и картографии), после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства (т.е. кредитного обязательства).

По классификации ценных бумаг закладная считается неэмиссионной, именной, документарной, денежно товарораспорядительной, каузальной, неделимой и биржевой ценной бумагой.

Неэмиссионными ценными бумагами считаются ценные бумаги, являющиеся письменными документами индивидуального составления, удостоверяющие субъективные гражданские права, выдача которых производится в установленном законом порядке с соблюдением определенных реквизитов, передача прав по которым осуществляется управомоченными лицами в зависимости от способа легитимации их держателей. По способу легитимации ее держателя, закладная относится к именным ценным бумагам. В соответствии с п.2 ст.46 Гражданского кодекса РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Закладная обладает признаком документарности, т.к. является документом, предъявление, «презентация» которого необходима для осуществления выраженного в ней права. Закладная неразрывно связана с воплощенным в ней правом, ибо реализовать это право или передать другому лицу можно только путем использования этого документа. В бездокументарных ценных бумагах владелец меняется путем внесения записи в системе ведения реестров их владельцев без передачи какого-либо документа. Признак денежно-товарораспорядительности характеризует закрепляемые закладной права: право на получение денежных средств по кредитному договору и право распорядиться (обратить взыскание) на заложенное имущество, в случае неисполнения должником кредитного обязательства.

Казуальность закладной означает наличие основания ее выдачи – договор залога недвижимости (ипотеки). В связи с тем, что закладная может обращаться на бирже, она становится биржевой ценной бумагой. Неделимость закладной предполагает целостность, единство и неразделимость закрепляемых ею прав. Это означает, что нельзя передать права по кредитному обязательству отдельно от залогового. Не допускается также деление на части кредитное обязательство, удостоверяемое закладной.

Свободный оборот закладной как ценной бумаги обеспечивается отсутствием обязательной государственной регистрации при переходе прав по ней. Более того, не требуется нотариального удостоверения — достаточно нанесения простой передаточной надписи на самой закладной.

В связи с переходом закладной от одного банка к другому, у должников часто возникает вопрос: как удостовериться в правомочности нового кредитора (Банка 2), чтобы исполнить обязательство надлежащему кредитору? Законодательство предоставляет такие правовые средства, которыми можно подтвердить смену своего кредитора по закладной.

Как известно, права по закладной переходят посредством уступки прав требований (цессии) – пункт 2 ст.13 Федерального закона №102-ФЗ, пункт 2 ст.146 Гражданского кодекса РФ. При этом должник должен быть письменно уведомлен о смене кредитора – пункт 3 ст.382 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, когда у должника имеются сомнения в достоверности информации, указанной в уведомлении, то в соответствии со ст.385 Гражданского кодекса РФ он вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода прав по закладной к нему.

Таким образом, должник может обратиться к новому кредитору (Банку 2) с требованием о представлении для ознакомления либо документа, на основании которого закладная перешла к нему (договор купли-продажи, мены, др.), либо саму закладную с указанной передаточной надписью в его пользу. Если Банк 2 откажется в предоставлении этих либо других доказательств о переходе к нему закладной, то должник вправе не исполнять кредитный договор. Но это не означает, что с него снято кредитное обязательство. Срок предоставления таких доказательств закон не предусматривает, но, исходя из пункта 2 ст.314 Гражданского кодекса РФ, он должен быть разумным, т.е. меньше срока исполнения очередной части кредитного обязательства (внесения части кредита на очередной период).

Должник имеет право исполнять кредитное обязательство новому владельцу закладной после получения уведомления о смене кредитора, не требуя представления доказательств по статье 385 Гражданского кодекса РФ. Даже если будет обнаружен состав мошенничества у руководителя или иного должностного лица нового владельца, то исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, будет считаться, что должник исполнял кредитный договор надлежащим образом (п.3 ст.10 Гражданского кодекса РФ). Все убытки прежнего кредитора будут возложены на лицо, привлекаемое к уголовной ответственности (п.3 ст.42 Уголовно процессуального кодекса РФ).

Алим БАЛКАРОВ

Оставить комментарий