znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Архив: № 12 (51), 2012 г.
Три козыря нотариальной регистрации недвижимости

стр.7

Максим БУТЕНКО, старший преподаватель кафедры гражданского права АмГУ

 Изменения в Гражданский кодекс, которые все так ждут, остаются до сих пор в проекте. Их инициатором стал, будучи президентом, Дмитрий Медведев. Для нотариата существенным был пункт 2 статьи 8.1. В соответствии с этой нормой предполагалось вернуть процедуру обязательного удостоверения нотариусами сделок с недвижимым имуществом. Планировалось это сделать для того, чтобы обеспечить этим сделкам стабильность. Недвижимость по отношению к гражданам – это объект гражданских прав, который выполняет основную социальную функцию, связанную с жизнеобеспечением самого гражданина.

Формальный подход

Сегодня статистика говорит, что состояние стабильности сделок с недвижимостью не очень хорошее. Практика показывает, что довольно много сделок с недвижимым имуществом в конечном итоге судами признаются недействительными по разным основаниям. Здесь может быть и чистота сделки, и порог воли субъектов, которые в этих сделках участвуют, и множество других оснований, предусмотренных Гражданским кодеком. Но главное, как правило, сопровождением сделок занимаются риэлторы – обычные субъекты коммерческой деятельности, которые профилируются в сфере недвижимости. Кто проверяет саму сделку? Никто! Гражданин полностью отдается на откуп риэлтору. Что он напишет, как он напишет, что проверит по этой сделке – никого после заключения сделки это уже не будет интересовать. А орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр) занимается только проверкой законности оснований для регистрации сделки. Он смотрит пакет документов в количественном и в качественном составе. А всю юридическую природу сделки, юридическую составляющую (ее содержание) не проверяет. Это, позволю себе так сказать, формальный подход. Зарегистрировали – и с Богом! Но есть же основания признания сделок недействительными. По этим основаниям находятся потом родственники, обиженные, недееспособные, те, кто не понял и т.д. И тогда рушатся сделки, отсюда – многомиллионные убытки, которые несут граждане, не говоря уже о нарушенных имущественных правах.

 Козыри нотариусов

 Вот поэтому, и было внесено предложение ввести обязательную нотариальную форму сделки. При этом предполагалось решить сразу несколько задач. Во-первых, возложить на нотариуса повышенную ответственность за удостоверение этой сделки. Это означает, что в случае, если по вине нотариуса произойдет нарушение законодательства, то всю ответственность будет нести сам нотариус за счет своего страхового фонда. То есть, не надо будет искать крайнего (риэлтор убежал и все, его уже нет в принципе), поскольку уже есть человек, который занимался этой сделкой – это нотариус. Все требования – к нему. На сегодняшнюю дату я понес такой-то убыток от потери квартиры, пожалуйста, возместите! И нотариус обязан возместить. Таким образом имеет место некая имущественная гарантия защиты прав гражданина.

Во-вторых, нотариус, если мы говорим о стабильности оборота с недвижимым имуществом, будет устанавливать полную правовую картину данной сделки. Именно юридическую экспертизу данной сделки, отсюда риск совершения незаконной сделки будет уменьшен до минимума.

 

В-третьих, что касается оперативности и мобильности. Нотариус на себя берет все функции, связанные с заключением сделки, подготовкой документов на заключение сделки, само заключение сделки, общение с регистрирующим органом. В конечном итоге все это можно назвать «работой в одно окно». Человек лишь приходит к нотариусу и говорит: «Я хочу вот с этим гражданином заключить договор купли-продажи или иной сделки по недвижимому имуществу». И нотариус всю деятельность берет на себя, а потом сам же и выдает свидетельство о том, что все зарегистрировано.

 

Вот эти три козыря, которые имеются у нотариального удостоверения сделки. В таком виде проект прошел первое чтение в Госдуме. Понятно, что у этой позиции есть много противников. В первую очередь, это сторонники бизнеса, ведь у них отламывается большой кусок пирога от того сектора, который по сути является на сегодняшний день неконтролируемым и безотчетным кому бы-то ни было (это я о риэлторах говорю). И этот кусок пирога должен был быть передан нотариусам. Лобби было достаточно велико для того, чтобы поправки не прошли. Дискуссия по поводу нотариального удостоверения сделок с недвижимостью длилась более года, но в ноябре 2012 г. те, кто лоббировал, добились своего. Насколько мне известно, ко второму чтению в Госдуме обязательная нотариальная форма сделок исключается. Впервые эту информацию озвучил Павел Крашенинников, депутат Госдумы. Но при этом он сослался не на инициативу тех, кто лоббировал, а на президента, который как бы рекомендовал оставить этот вопрос до обсуждения другого закона, который регулирует нотариальную деятельность. То есть, предложил вернуться к нему во время принятия нового закона о нотариате и нотариальной деятельности, а не при принятии поправок в Гражданский кодекс. Мое личное мнение – раз делается такая оттяжка, то навряд ли уже кто-то вернется к этому вопросу в ближайшее время.

 

На сегодня день действует формулировка «оставить вопрос». Пока все осталось в той же самой редакции, которая действует сейчас. Нотариус может удостоверять сделки с недвижимостью, но только в случаях, указанных в законе, и по соглашению сторон – если стороны заявят, что в их сделке обязательно должен участвовать нотариус.

 

Аргументы против

 

Какие выдвигаются аргументы против обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью? Первый – это увеличение расходов, которые понесет гражданин в связи с удостоверением сделки нотариусом. Согласиться с этим утверждением нельзя. Сколько граждан полностью самостоятельно занимается оформлением сделок с недвижимостью от составления проекта договора до его регистрации? Очень мало. Гражданин, как правило, сам находит себе продавца или покупателя недвижимости. Но оформлением, сопровождением, сбором документов, связанных с чистотой сделки, он уже не занимается. Делают это риэлторы, которые берут с клиента от 2 процентов и выше от суммы сделки. Если же говорить о суммах, уплачиваемых нотариусам, которые предусмотрены законодательством, то на сегодняшний день они дифференцированы в зависимости от стоимости сделки – это от 0,3 до 1 процента стоимости сделки. А это ниже, чем у риэлторов.

Президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова неоднократно говорила, что не нужно забывать о коммерческой прослойке в сфере недвижимости, представители который также берут деньги за свои услуги и потом в последующем не отвечают ни за что.

Второй аргумент против нотариусов – то, что в принципе ничего не изменится в части ответственности нотариуса. Третий – невозможность привлечения нотариуса к ответственности. Но практика показывает, что это не так. Суды нередко привлекают нотариусов к ответственности, взыскивая с них денежные средства.

 

Не обязательно, но стабильно

 

Подытоживая сказанное, можно сказать, что в ближайшее время нотариусы не будут в обязательном порядке удостоверять сделки с недвижимостью. В ближайшее время, как сказал Павел Крашенинников, не будет принят и закон о нотариате и нотариальной деятельности, потому как, по его словам, он очень «сырой», его еще рано выносить на обсуждение Госдумы.

 

Что можно посоветовать гражданам? Если они хотят, чтобы сделка с недвижимостью была стабильной, нужно идти к нотариусу. Если бы я сам не был юристом и не знал, как это делается, то я бы предпочел довериться тому, кто бы все сделал сам и отдал мне документ, о том, что сделка совершена – нотариусу. У нотариусов в ближайшее время будут открыты все базы данных, связанные с недвижимым имуществом, возбужденными исполнительными производствами в отношении этого имущества, заключенными ипотечными договорами и многое-многое другое. То есть, достаточно будет прийти к нотариусу, чтобы получить всю картину о конкретной квартире или другом объекте недвижимости и быть уверенным, что никто не сможет оспорить сделки с ними.

Оставить комментарий