znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Вопрос читателя

Записала Виктория БОЛЬШАКОВА

Приобретая жилье, покупатели часто сталкиваются с проблемами, возникает множество вопросов. Два часто встречающихся вопроса мы задали юристу из г. Благовещенска Ольге ВОЛКОВОЙ.

Долги по капремонту
— Приобретя квартиру, я получила долг от прежнего хозяина по взносам в Фонд капитального ремонта. Разве долги по жилищно-коммунальным услугам переходят к новому собственнику?

— По общему правилу, при смене собственника квартиры (жилого помещения) долги предыдущего владельца не переходят к новому, и ст. 153 ЖК РФ это подтверждает – обязанность по оплате платежей за ЖКХ и квартплате возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Однако с платежами за капремонт ситуация противоположная: согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность, в том числе и долг за капитальный ремонт, от предыдущего собственника переходит к новому владельцу (с момента регистрации собственности). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Однако в той же ст. 158 Жилищного кодекса сказано, что долги за капремонт не переходят к новому собственнику только если предыдущим собственником были Российская Федерация, субъект РФ или Министерство обороны.

В любом случае, приобретая квартиру в многоквартирном доме, разумно будет проверить, имеются ли долги за капремонт. Соответственно, если долг имеется, можно просить старых жильцов о снижении цены.

Как продать «ипотечную» квартиру
— Можно ли продать квартиру, если ипотечный кредит за нее еще не выплачен?
Можно, но не так просто. Если ипотечный кредит еще не погашен, но возникла необходимость продажи, то нужно в первую очередь получить согласие банка. Кредитная организация поинтересуется, с какой целью недвижимость отчуждается. Когда все формальности соблюдены, можно искать покупателя и определяться со схемой продажи. Варианты могут быть следующими:
1. Денежные средства покупателя переводятся в счет погашения кредита (грубо говоря, покупатель «гасит» за вас ипотеку);
2. Права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя (скажу сразу, теоретически это возможно, но на практике не все банки идут на это, к тому же не факт, что вашего покупателя устроят условия кредитования в вашем банке и ваш банк одобрит кредит вашему покупателю);
3. Кредит погашает продавец, снимается залог, и недвижимость регистрируется за покупателем.
Какой бы способ вы ни выбрали, за исключением третьего, для покупателя — это определенный риск. Поэтому и стоимость квартиры с обременением будет ниже рыночной на 4-5%. В любом случае для грамотного оформления документов и во избежание дальнейших проблем с недвижимостью у покупателя такие сделки лучше совершать при участии риэлтора.

 

Оставить комментарий