znai-svoi-prava@yandex.ru \ zsp-2017@yandex.ru

Архив: № 2 (65) 2014 г.
Законность сделки с недвижимостью

2 Табола сайтНотариус Алексей ТАБОЛА, Свободненский нотариальный округ (676450, г.Свободный ул.Ленина, 98, оф.304, работает: пон.-пятн. 9.00-17.00, обед: 13.00-14.00, вых: суббота, воскресенье, тел.8-914-571-06-90)

Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых. В соответствии со ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся: во-первых, естественные природные объекты (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты); во-вторых, все, что прочно связано с землей (объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно – здания, сооружения).

Право собственности —
с момента госрегистрации

Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости. Так, в частности, согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок государственной регистрации указанных выше юридических фактов регламентируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями. В соответствии со ст.551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику. Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).
Другими словами, для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику, необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия — государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся. Не последнюю роль в процессе заключения и исполнения сделок с недвижимым имуществом играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая их заключение, что есть выполнение первого условия для перехода права собственности к новому приобретателю.
На сегодняшний день в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является обязательным лишь  для договора ренты. Несоблюдение нотариальной формы для указанного  договора с недвижимостью в соответствии со ст.165 ГК РФ влечет его недействительность.  Для всей остальной массы сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случая, когда в силу п.2 ст.163 ГК РФ стороны пришли к взаимному соглашению о нотариальном удостоверении сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида это и не требовалось.
Так, в силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости сегодня должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной и может быть ему придана лишь по взаимному соглашению сторон. Аналогичные требования Гражданский кодекс РФ предъявляет к форме иных сделок с недвижимостью: мена, дарение, аренда и т.п. Все они также могут быть заключены в простой письменной форме.
Стабильность оборота недвижимости в данном случае достигается реализацией нотариусом своих полномочий, когда, удостоверяя сделку с недвижимостью, нотариус принимает на себя всю полноту ответственности за ее юридическую действительность. В результате нотариального удостоверения письменным сделкам с недвижимостью придается особый характер бесспорных доказательств. Именно в особой «повышенной» доказательственной силе договоров, прошедших нотариальное удостоверение, и состоит основной отличительный характер нотариальной формы сделки от простой письменной формы сделки. Дополнительные гарантии действительности сделок, прошедших нотариальное удостоверение, состоят также и в юридическом консультировании сторон сделки (разъяснение прав и обязанностей сторон по заключаемой сделке и возможных юридических последствий сделки), которое нотариус обязан осуществлять в интересах защиты прав и законных интересов участников сделки.
Нотариусы несут ответственность,  в том числе и материальную, за нарушения правил осуществления нотариальных действий, и, естественно, что ни один из нотариусов не заинтересован как в нарушении установленных правил, так и в разглашении фактов таких нарушений. Наконец, нотариусы за нарушения правил нотариальной деятельности могут в установленном законом порядке быть лишены лицензии, то есть права заниматься нотариальной деятельностью, в чем тоже не заинтересован ни один нотариус. Более того, сам институт частных нотариусов принципиально отличается от нотариата советского периода своей независимостью, свободой, беспристрастностью и подчинением только закону. Современному российскому нотариусу не выгодно крючкотворствовать, препятствовать гражданскому обороту, а выгодно максимально удобным для обратившегося клиента образом осуществить нотариальное действие, в частности, по оформлению сделок с недвижимостью.

Выгоды
нотариального
удостоверения сделок

1. Принцип
«исполнительной надписи»
Совершение сделок, в особенности сделок, касающихся недвижимого имущества, предпочтительно заверять нотариально. Гражданское право предполагает, что все, что не запрещено – разрешено. Данный принцип распространяется и на нотариальное заверение сделок, не подлежащих обязательному удостоверению, согласно ГК РФ. Поскольку задачей нотариуса является обеспечение прав и защиты законных требований граждан, нотариальное заверение сделки позволит получить больше гарантий. И если сделка не подлежит обязательному нотариальному заверению, в случае возникновения споров при нотариально заверенном документе будет наложено взыскание по принципу «исполнительной надписи». В конечном итоге данные действия позволяют значительно сэкономить средства на урегулирование споров. Нотариально оформленные сделки позволяют гражданам обрести уверенность и защищенность.

2.Проверка
и консультация
Квалифицированный нотариус берет на себя обязанность по проверке законности сделки, удостоверяется в правах сторон, проверяет личность граждан, принимающих участие в сделке, а также их способность на заключение сделки (правовую и физическую),  подвергает проверке принадлежность предмета сделки. Кроме того, в рамках совершения сделки нотариус может предоставить необходимую правовую консультацию, проводит подготовку документации в соответствии с действующим законодательством, разъясняет права и обязанности, а также возможные последствия действий или бездействия в отношении сделки.

3. «Одно окно»
При обращении в нотариальную контору по вопросу удостоверения сделки действует принцип «в одно окно». Этот принцип означает, что если для проведения сделки необходимо предоставление физическими лицами, организациями или учреждениями дополнительных документов, нотариус истребует их самостоятельно, обеспечивая интересы лица, обратившегося к нему. Диапазон запрашиваемой информации у нотариуса очень широк – это и налоговые инспекции, и Управление Росреестра; нотариус может проверить, не стоит ли отчуждаемое имущество под запрещением или залогом, действительные ли доверенности у представителей; совершить и другие проверки. Кроме того, по соглашению между нотариусом и клиентом возможна и подача заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, принцип «одно окно» в системе нотариата по вопросу оформления недвижимости в собственность работает в полном объеме: от подачи документов на оформление и заключение сделки с недвижимым имуществом с полным юридическим сопровождением сделки и до  получения у нотариуса зарегистрированных документов.

4. Журнал-реестр,
архив и дубликат
Еще одним плюсом нотариального удостоверения сделок является то, что запись о совершении соответствующей сделки заносится в регистрационный журнал-реестр, а нотариально заверенные документы хранятся в архиве нотариальной конторы длительный срок. В случае утери документов гражданин может в любое время обратиться в нотариальную контору для получения дубликата.

Сделка, удостоверенная нотариально, обладает той доказательной силой, которой зачастую нет у простой письменной формы.
Нотариусы уделяют много внимания подготовительному этапу – консультациям и обсуждениям. Так что теперь «семейный нотариус» встречается, пожалуй, даже чаще, чем семейный доктор.

Оставить комментарий